En bienes raíces, no se acepta un precio inferior al costo, al avalúo catastral ni al autoavalúo.
Soy una persona natural, mayor de edad, y el único activo, que poseo desde el año 1999 es una casa en la que se fundamenta mi sustento. Pretendo venderla, pero existe una diferencia entre el valor comercial y el valor catastral. ¿Cómo puedo sustentar ante la DIAN que esa diferencia no debe acreditarse como ganancias ocasionales, evitando futuros inconvenientes tributarios?
Tal como usted lo plantea en su pregunta, para determinar el valor de la utilidad gravable que se obtendrá por la venta de la casa de habitación, adquirida en el año 1.999, se hace necesario, en primer término, definir las diferentes opciones que las normas tributarias autorizan para determinar el costo fiscal de enajenación de un activo fijo.
Como regla general, contenida en el Artículo 69 del Estatuto Tributario, se determina que el costo de un inmueble está constituido por el precio de adquisición más los ajustes al costo anualmente autorizados, así como las adiciones y mejoras, reparaciones locativas y las contribuciones por valorización.
El costo así determinado deberá aparecer debidamente declarado en el año inmediatamente anterior al de enajenación.
Ahora bien, existe la opción de tomar como costo fiscal el avalúo catastral o el avalúo declarado para efectos del impuesto predial, el cual deberá figurar en las respectivas declaraciones del impuesto predial y en la declaración de renta del año anterior al de enajenación (Artículo 72 del Estatuto Tributario).
Existe otra opción, que es la de tomar el precio de adquisición del inmueble y aplicar el índice de incremento porcentual del valor de la propiedad raíz que se hubiere generado en el periodo comprendido entre el año en que se adquirió el inmueble y el 1° de enero del año en el cual se enajena.
El costo así determinado se puede incrementar con el valor de las mejoras y contribuciones por valorización que se hubieren pagado.
Estos incrementos porcentuales son anualmente fijados por decreto del Gobierno, los que para el año gravable 2010, fueron establecidos por el Decreto 4837 de 2010, índice de ajuste que aplicaría para determinar el costo fiscal de inmuebles que se hubieren enajenado durante dicho año gravable. Por lo tanto, de producirse su enajenación en el año 2011 deberá aplicarse el índice que establezca el decreto que al efecto se expida (Artículo 73 del Estatuto Tributario).
Una vez el contribuyente calcule el costo fiscal, según las diferentes opciones aquí señaladas, tomará el respectivo monto y lo restará del precio de venta respectivo; la utilidad gravable que resulte corresponde a una ganancia ocasional gravable sujeta a impuesto.
Significa que el contribuyente podrá tomar como costo fiscal el que más le favorezca, de manera que, su utilidad gravable, se reduzca por efectos de la determinación del respectivo costo fiscal.
Finalmente, tenga en cuenta que de acuerdo con lo establecido en el Artículo 90 del Estatuto Tributario, si se trata de bienes raíces no se aceptará un precio inferior al costo, al avalúo catastral ni al autoavalúo mencionado en el Artículo 72 del Estatuto Tributario.
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