Hay oportunidades en finca raíz, pero no en cualquier inmueble ni en cualquier ciudad. Asesórese bien y busque con calma.
Los precios reales de la finca raíz alcanzaron los niveles que tenían antes de la crisis hipotecaria de finales de los 90, pero los expertos descartan una burbuja en el sector inmobiliario. Factores como el crecimiento de la economía y la construcción, la falta de suelo habilitado, las bajas tasas de interés, el repunte del crédito y el alto déficit estructural (1,6 millones de viviendas) favorecen que su valorización continúe, aunque no al ritmo del pasado reciente.
Como consecuencia del auge de la construcción en años recientes, hoy existen sectores con precios muy altos o sobrevalorados, especialmente en los estratos más altos. Al mismo tiempo, hay exceso de oferta en algunos segmentos industriales y de oficinas.
Por esto, en general, los analistas recomiendan invertir en vivienda de estratos medios y bajos, donde el Gobierno va a centrar sus metas e incentivos para el sector. También invitan a los inversionistas a mirar no solo las ciudades principales, sino poblaciones intermedias.
Hacer recomendaciones generales en finca raíz es muy difícil, pues hay subsegmentos. Por ejemplo, si bien hay saturación en oficinas pequeñas, hay una creciente demanda por grandes oficinas ante la llegada de inversionistas y empresas extranjeras de gran tamaño.
Por esto, hay que ser muy selectivos, asesorarse bien y buscar con calma, para entender los diferentes sectores y los tipos de activos.
Los Sí
Vivienda de estrato medio alto y bajo
Los lugares donde está concentrada una alta dinámica edificadora tienden a generar procesos de alza de precios hasta que la oferta se agota. Así ocurre en macroproyectos como, por ejemplo, La Felicidad, en Bogotá, y Ciudad Verde, en Soacha. Cuentan con una planeación a largo plazo, buena ubicación, zonas verdes y vías de acceso. En sitios como esos, la recomendación es comprar sobre planos, para aprovechar la valorización.
Según Camacol Bogotá, si bien los mayores ritmos de valorización se han registrado en estos segmentos en zonas centrales como Chapinero y Chapinero Alto, está surgiendo el interés por el suroccidente, en el corredor de la Avenida de las Américas. Si avanzan los Planes de Ordenamiento Zonal (POZ) de Usme, el POZ Norte, la renovación urbana del centro y el fortalecimiento institucional de los planes parciales, se darán oportunidades.
Ciudades intermedias
En ciudades como Armenia, Pereira, Bucaramanga, Neiva y Pasto, hay oportunidades en vivienda de estratos medio-alto y locales en centros comerciales. En Neiva acaban de construir el primer centro comercial con aire acondicionado, mientras Pedro Gómez construye Unicentros en Pasto y Armenia. Además, chilenas como Falabella han anunciado planes de expansión en el país mediante la construcción de malls.
Locales comerciales a la calle
Según Roberto Cáceres, presidente de Colliers International en el país, este tipo de inmuebles tendrá una valorización interesante ante la llegada de cadenas de comidas, nuevos esquemas de supermercados y droguerías que buscan locales bien ubicados. Este tipo de inmuebles tiene una renta más alta a la que ofrece una vivienda. Si ya tienen inquilinos rentando, mucho mejor.
Fondos de Inversión Inmobiliaria
Estos instrumentos permiten a pequeños inversionistas individuales acceder a grandes inmuebles y arrendatarios. Además, permite diversificar y ahora son más líquidos, pues sus títulos se pueden transar en la Bolsa de Valores.
El Patrimonio de Estrategias Inmobiliarias (PEI), pionero de este tipo de fondos, saldrá con su cuarta emisión en el primer semestre de este año. Otras entidades como Correval, Bancolombia, Banco de Occidente e Inverlink han lanzado sus fondos. Cáceres recomienda fijarse muy bien en quién es el administrador (comité de inversión) y el avaluador (independiente) del fondo.
Los NO
Vivienda de estrato alto en Bogotá
«Cuando los precios llegan al absurdo de entre $8 y $9 millones el metro cuadrado, no es una inversión recomendable», afirma Andrés Pacheco, gerente del Fondo Inmobiliario de Correval. Además, es menos rentable que otro tipo de viviendas, pues el canon de arrendamiento es menor con relación al valor del inmueble (0,5%). Para estratos medios está entre 0,6% y 0,8% y en estratos bajos de 0,7% al 1%.
Vivienda de estrato alto en Cartagena
«Cartagena es un mercado donde hay un inventario fuerte y las ventas han venido lentas, por lo que hay que dejar que se decante un poco. Además, en esta ciudad sí hay tierra hacia la zona norte para seguir construyendo, por lo que no se valorizará tan rápido», afirma Pacheco.
Con los precios actuales de US$7.000 por metro cuadrado en la ciudad amurallada, este es más un mercado para segundas viviendas que para inversionistas.
Bodegas comerciales
Las bodegas comerciales a las afueras de Bogotá no son una inversión recomendable, pues hay exceso de oferta y mucha tierra disponible. Sin embargo, hay quienes piensan que todavía existe lugar para apostarle a bodegas en parques industriales y cerca de zonas francas y transporte logístico. No se recomienda comprar bodegas pequeñas (menos de 1.000 m2) ni bodegas individuales en la calle, pues son inseguras. Vale la pena mirar ciudades con una base industrial fuerte y buena atención logística por tierra, como Bucaramanga, o Barranquilla, donde además hay acceso al puerto.
Pequeñas y medianas oficinas
Hay que alejarse de las oficinas pequeñas para consultorios o para pequeñas empresas en ciudades como Bogotá y Medellín, donde hay una gran sobreoferta y el precio del metro cuadrado seguirá tendiendo a bajar. No obstante, la sobreoferta en edificios triple A para grandes compañías que requieren grandes oficinas está empezando a declinar.
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